إن بيع العقار المرهون بالمزاد العلني يحرره من الحقوق المسجلة عليه. ولكن يلاحظ بان العقار لا يتحرر من هذه الحقوق إلا إذا توافرت الشروط الآتية:-

أولاً:- تسجيل حكم مرسي المزاد وقيام الراسي عليه المزاد بدفع الثمن ، ولكن يلاحظ بان دفع الثمن يجب أن يسبق تسجيل حكم مرسي المزاد في حالة رسو المزاد على غير الحائز ، أما إذا رسا المزاد على الحائز فلا بد من تأشير هذا الحكم على هامش تسجيل سند ملكية الحائز(1). وهذا ما أكدته المادتين (440و445) من قانون المرافعات المصري . فالمادة (440) نصت على ((يجب على من يعتمد القاضي عطاءه أن يودع حال انعقاد الجلسة كامل الثمن الذي اعتمد والمصاريف ورسوم التسجيل ، وفي هذه الحالة تحكم المحكمة بإيقاع البيع عليه)) فهذه المادة تنص صراحة على ضرورة دفع الثمن والمصاريف ورسوم التسجيل من قبل الراسي عليه المزاد لتحكم المحكمة بإيقاع البيع عليه ، وبذلك فان قانون المرافعات المصري كان موفقاً عندما اشترط دفع الثمن قبل الحكم بإيقاع البيع على الراسي عليه المزاد. فإذا ما تم دفع الثمن والمصاريف ورسوم التسجيل فان يتم تسجيل حكم مرسي المزاد أو التأشير به ، ومن ثم يتطهر العقار من حقوق الامتياز والاختصاص و الرهون الرسمية و الحيازية ، وهذا ما أشارت إليه المادة (450) من قانون المرافعات المصري. وفي قانون أصول المحاكمات اللبناني ، فان المادة (768) منه لم تشر الى الوقت الذي يتطهر فيه العقار ، هل هو يوم صدور قرار الإحالة أم يوم تسجيله، وهذا أدى الى انقسام الفقه حول هذا الموضوع . فذهب رأي الى إن تطهير العقار يقع بمجرد صدور قرار الإحالة(2) وقد استند هذا الرأي على نص المادة (768) من قانون أصول المحاكمات اللبناني والتي نصت على ((إن الإحالة تحل عن العقار جميع الامتيازات و الرهون ودعاوى الإلغاء.....)). فهذه المادة أشارت الى إن الإحالة تطهر العقار من الحقوق المسجلة عليه ولم تشترط تسجيل قرار الإحالة لكي يتطهر العقار من الحقوق المسجلة عليه كذلك فان حقوق الدائنين  تتحول بالبيع الى ثمن العقار المبيع ، وان الثمن يستحق بتاريخ الإحالة وليس بتاريخ تسجيلها. بينما ذهب رأي آخر الى ضرورة تسجيل قرار الإحالة لكي يتطهر العقار من الحقوق المسجلة عليه ، حيث إن التطهير مرهون بانتقال الملكية. وان الملكية لا تنتقل الى المشتري بالمزاد بالنسبة الى الغير إلا بالتسجيل(3). ويمكن القول،  بان ما ذهب إليه الرأي الأول في الفقه هو الأقرب الى الصواب . وذلك استناداً الى نص المادة (768) فهذه المادة أشارت الى إن الإحالة تحل عن العقار جميع الامتيازات و الرهون ودعاوى الإلغاء هذا من جانب ، ومن جانب آخر لم تنص صراحة على ضرورة تسجيل قرار الإحالة لكي يتحرر العقار من الحقوق المسجلة عليه. أما بالنسبة الى الوقت الذي يتحرر فيه العقار من الحقوق المسجلة عليه في القانون المدني العراقي ، فانه يتحقق بمجرد إيداع الثمن الذي رست به المزايدة في صندوق المحكمة أو في إحدى المؤسسات المالية المعروفة. وهذا ما نصت عليه المادة (1316/2) مدني عراقي بقولها ((وإذا بيع العقار المرهون بالمزايدة العلنية سواء كان ذلك في مواجهة الراهن أو الحائز فان الحقوق المسجلة على هذا العقار تنقضي بإيداع الثمن الذي رست به المزايدة في صندوق المحكمة...)). وبذلك يتضح إن العقار يتحرر من كافة الحقوق المسجلة عليه عند قيام الراسي عليه المزاد بإيداع الثمن في صندوق المحكمة أو في إحدى المؤسسات المالية المعروفة ، ولم تشترط هذه المادة تسجيل قرار رسو المزايدة لكي يتحرر العقار من الحقوق.

ثانياً:  إخبار أصحاب الحقوق المقيدة على العقار :- يشترط كذلك لتطهير العقار من الحقوق المقيدة عليه في القانون المصري إخبار أصحاب الحقوق بقائمة شروط البيع وبتاريخ جلسة البيع(4) ، وهذا ما نصت عليه المادة (450) من قانون المرافعات المصري، ويتم الإخبار خلال الخمسة عشر يوماً التالية لإيداع قائمة شروط البيع استناداً الى المادة (417) من قانون المرافعات المصري ، إذ نصت ((يجب على قلم الكتاب خلال الخمسة عشر يوماً التالية لإيداع قائمة شروط البيع أن يخبر به المدين والحائز والكفيل العيني والدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه.....)). ويلاحظ إن القانون المدني الأردني والقانون المدني العراقي لم ينص أياً منهم على هذا الشرط ، ولكن محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية قد أشارت في احد أحكامها الى ضرورة توقيع المنفذ العدل وبقية ذوي العلاقة على قائمة المزايدة مما يدل على ضرورة تبليغ قائمة المزايدة الى أصحاب الحقوق المقيدة على العقار(5). فإذا لم يتم إخبار أصحاب الحقوق العينية المقيدة على العقار بقائمة شروط البيع وبتاريخ جلسة البيع(6)، فلا يتحقق اشتراكهم في إجراءات التنفيذ ولا يتطهر العقار من الحقوق المقيدة عليه(7) . إضافةً الى ذلك ، فلا يمكن الاحتجاج بإجراءات التنفيذ و البيع في مواجهة الدائنين الذين لم يتم إخبارهم بقائمة شروط البيع وبتاريخ جلسة البيع(8)، ويحق لهم التمسك بعدم

نفاذ البيع في مواجهتم وحجز العقار من جديد في يد الراسي عليه المزاد باعتباره حائزاً للعقار المرهون ، ولكن يلاحظ إن حق الدائنين في التمسك بعدم نفاذ إجراءات البيع في مواجهتهم وطلب حجز العقار بإجراءات جديدة مقيد بان تكون شروط البيع ماسة بحقوقهم أو ضارة بمصالحهم، ففي هذه الحالة يحق لهم تقديم قائمة جديدة بشروط البيع تحقق مصالحهم وتحافظ على حقوقهم(9). ويبدو إن شروط البيع تكون ماسة بحقوق الدائنين وضارة بمصالحهم في حالة عدم تضمن قائمة شروط البيع على احد البيانات التي أشارت إليها المادة (414) من قانون المرافعات المصري ، وهذه البيانات هي : 1- بيان السند التنفيذي .2- تاريخ التنبيه وتاريخ إنذار الحائز ورقمي تسجيلهما وتاريخه. 3- تعين العقارات المبينة في التنبيه تعيناً دقيقاً . 4- شروط البيع والثمن الأساسي. 5- تجزئة العقار الى صفقات مع ذكر الثمن لكل صفقة.  فضلاً عن ذلك ، فانه يحق رفع دعوى أصلية لإبطال حكم مرسي المزاد من قبل الدائنين للمقيدة حقوقهم والذين لم يعلنوا بإيداع قائمة شروط البيع أو بتاريخ الجلسة التي يجري فيها البيع ، كذلك يكون من حق حائز العقار الذي لم ينذر بالدفع أو التخلية إقامة دعوى أصلية لإبطال حكم مرسي المزاد ، وبذلك يحق لكل شخص لم يتم إخباره بقائمة شروط البيع وبتاريخ الجلسة وكان من الواجب إخباره رفع دعوى أصلية بطلب بطلان حكم مرسي المزاد، وهذا ما أكدته محكمة النقض المصرية في احد أحكامها. إذ جاء فيه ((جواز إقامة دعوى أصلية ببطلان إجراءات التنفيذ على العقار دون الاعتراض على القائمة إذا لم يكن طرفاً في إجراءات التنفيذ بان لم يعلن بها))(10) .

ثالثاً: يشترط كذلك لتحرير العقار من الحقوق المسجلة عليه سواء كان في القانون المدني المصري أم في القانون المدني العراقي أن يكون العقار مملوكاً للحائز ، فإذا لم يكن مملوكاً للحائز فان الملكية لا تنتقل الى الراسي عليه المزاد ولا يتحرر العقار من الحقوق المقيدة عليه(11).     

___________________________

1-انظر المستشار ، أنور طلبه ، مصدر سابق، ص772.د. نبيل إبراهيم سعد ، التأمينات العينة والشخصية ، مصدر سابق، ص149.د. فتحي والي ، مصدر سابق، ص523.

2-انظر، حسين عبد اللطيف حمدان، مصدر سابق ،ص540.

3-انظر، د.احمد أبو الوفا ، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية بمقتضى قانون أصول المحاكمات اللبناني، مصدر سابق، ص545.

4-انظر، د. فتحي والي ، مصدر سابق،ص525. أنور طلبه، مصدر سابق،ص772.

5-انظر قرار محكمة استئناف بغداد  بصفتها التمييزية،رقم 80/ تنفيذ/1996، تاريخ القرار 7/2/1996 أشار إليه ، هادي عزيز علي، مصدر سابق،ص164.

6-يجب إخبار أصحاب الحقوق بتاريخ جلسة البيع ومكانه وذلك  قبل الجلسة بثمانية أيام على الأقل ، وهذا ما أشارت إليه المادة (426) من قانون المرافعات المصري .

7-انظر بهذا الخصوص (استئناف مختلط 6يناير 1949 السنة 61 ص51. ونقض 12/5/1975-26-1967) أشار إليه،  د.احمد أبو الوفا، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية  مصدر سابق، ص779.

8-انظر ( نقض مدني مصري جلسة 3/12/1964) أشار إليه، د.احمد أبو الوفا ، التعليق على نصوص قانون المرافعات ، مصدر سابق،ص1433.

9-انظر، د.احمد أبو الوفا، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية، مصدر سابق،ص780.

10-انظر ، (نقض 17/1/1980 السنة 31ص197) حكم أشار إليه، د.احمد أبو الوفا ، التعليق على نصوص قانون المرافعات ، مصدر سابق، ص1484. انظر كذلك ، الطعن 199، السنة 53 ق جلسة 25/5/1989 . أشار إليه، السيد عبد الوهاب عرفه ،مصدر سابق ، ص546.

11-انظر المادة (135) مدني عراقي والتي تتعلق ببيع ملك الغير ، ولمزيد من التفصيل انظر، د.جعفر الفضلي، الوجيز في العقود المدنية، مصدر سابق ، ص179. فتحي والي، مصدر سابق، ص523.