مشكلة ارتفاع أسعار الأرض بالمدينة

ما من شك أن أسعار الأرض لها تأثير كبير على الطريقة التي يستخدمها الملاك، بحثا عن أفضل الوسائل لاستغلال أرضهم في مختلف الأماكن ولمختلف الكثافات . فمخطط المدينة يركز بالدرجة الأولى على الأهداف الاجتماعية، التي تخدم المجتمع الحضري ككل كمنفعة عامة. ولهذا فهو لا يبتعد كثيرا للأخذ في الحسبان العلاقة بين الاستخدامات المختلفة بأرض المدينة، وبين أسعار الأرض في كل موقع. وتواجهه هذه العلاقة باستمرار في عمله اليومي وتضغط عليه بصفة مستمرة. والدليل على ذلك كثرة قيام لجان التخطيط في كثير من المدن، بإعادة تخطيط استخدام الأرض في بعض المناطق، ولا سيما نواصي الشوارع (عند تقاطع الشوارع الرئيسية)، والرغبة في إعادة تخطيطها لاستخدامها فيما أجدى اقتصاديا كمحطات بيع الوقود مثلا.

وتحتسب أسعار الأرض في موضع المدينة، بناء على سعر المتر المربع أو سعر القدم المربع أو سعر المتر الطولي المواجه للشارع، ولا سيما في قلب المدينة. إلا أنه عند حساب سعر المتر الطولي من الواجهة، يجب أن يؤخذ بالحسبان عمق قطعة الأرض في امتدادها للداخل. وفي بعض الأحيان تجري دراسات تفصيلية لقطع الأرض الواقعة على نواصي الشوارع. كما تعمل دراسة لأسعار المباني المقامة عليها. ويراعى في دراسة أسعار هذه المنشآت العمر الاقتصادي والاستهلاك، وأي تحسينات أدخلت عليها. وتعرض أسعار أرض المدينة على خرائط معدة لذلك.

ولا يمكن تحديد سعر قطعة الأرض في غيبة عن باقي قطع الأرض الواقعة حولها، وعليه، كان من الأجدى رؤية هيكل أسعار أرض الحضر ككل. ونختبر العلاقة بين قيمة قطعة الأرض المعنية، واستخدامها في هذا الكل الحضري للمركز العمراني.

ومن المعروف أن سعر الأرض، يعزى للعائد الحقيقي السنوي من تلك الأرض. وربما يتبادر للذهن السؤال التالي: ما الذي يؤدي إلى تغير هيكل الأسعار المكاني، داخل المدينة في مواقع مختلفة واستخداماتها؟. ويوجد شكل مبسط يمكن أن يوضح هيكل أسعار الأرض، في معظم المدن سواء في الدول الصناعية أم الدول المتخلفة، إذ يلاحظ بوجه عام أن قلب المدينة أو وسطها، الذي يحوي المركز التجاري والإداري والأنشطة الأخرى، تصل فيه أسعار الأرض لأعلاها. ويشبه رجل الاقتصاد هذا السعر (بجبال شاهقة الارتفاع) كجبال الروكي. وتكون بالتالي استعمالات الأرض مكثفة. وإذا ما خرجنا إلى المنطقة الانتقالية بين القلب والحلقة التي تليها، نجد مواقع للصناعة الخفيفة والأعمال الأخرى. فيشبهها رجل الاقتصاد (بالهضاب)، لأن أسعارها أقل. أما المساحات السكنية الواقعة في أطراف المدينة، فإن أسعارها أقل فأقل من الهضاب. ويمثل رجل الاقتصاد بالتلال. ولهذا تقل كثافة التنمية الاقتصادية والاجتماعية على أطراف المدينة، وبالتالي تقل أسعار الأرض بالاتجاه نحوها.

وعليه، نجد أن دراسة أسعار الأرض في مدينة عمان عام 1981م قد بينت أن منطقة سقف السيل (المركز التجاري فيها)، قد بلغ ثمن المتر المربع فيها نحو 200 دينار، وارتفع عام 2001م إلى 1000 دينار. بينما نجد سعر المتر المربع في أحياء المدينة الغربية عام 1981م، مثل حي تلاع العلي وخلدا يصل المتر المربع لنحو 20 ديناراً، وأصبح في عام 2001م نحو 100 دينار.

فالموقع الفعال لقطعة الأرض وسهولة الوصول إليها، ومع اشتداد حركة البيع والشراء في قلب المدينة مع اشتداد المنافسة على استخدامات الأرض المختلفة في هذا المكان، أدى إلى ارتفاع سعر الأرض ارتفاع جنونيا، نتيجة الربح الكبير الذي يجنيه التاجر أو المحامي أو الطبيب في منطقة مكتظة بالسكان والحركة النشطة.

كما أدت ضرورة توسعة الشوارع، وإقامة عمارات لوقوف السيارات وتكدس مباني الفنادق العالية (20-30 طابقا) لتسهيل حركة المرور بجانب توفير أماكن الوقوف للسيارات، واستيعاب أفواج السياح القادمين للمدينة، مما أدى لهذا الاستخدام الكثيف سواء للأرض أو المباني. ولم يقتصر الأمر على عمان أو القاهرة أو بغداد، ففي عام 1616م باع الهنود الحمر جزيرة مانهاتن بنحو 24 دولاراً، ووصل سعر الدونم فيها حاليا إلى عدة ملايين من الدولارات، بعد إقامة ناطحات السحاب فوقها .