تطرق قانون إيجار الأماكن رقم (49) لسنة 1977 إلى موضوع أسس تحديد الأجرة في المادتين (14) و (15) منه ، إذ نصت المادة (14) من القانون المذكور على انه (تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس الآتية : أ- صافي عائد الاستثمار للعقار بواقع 7% (سبعة في المائة) من قيمة الأرض والمباني . ب- مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3 % (ثلاثة في المائة) من قيمة المباني.) ، وجاءت المادة (15) من القانون المذكور تنص على انه (يكون تحديد أجرة المباني بعد إنشائها على أساس تقدير الأرض وفقاً لثمن المثل في عام 1974 مع زيادة سنوية مقدارها 7% (سبعة في المائة) لحين البناء وتقدير قيمة المباني وفقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء ، وذلك دون التقييد بالأجرة المبدئية المقدرة للمبنى قبل إنشائه…). يتضح من هذين النصين أن المشرع المصري وضع قواعد وأسساً لتحديد الأجرة المشمولة بأحكام القانون رقم (49) لسنة 1977 وهي على النحو الآتي :

أولاً: التحديد المبدئي للأجرة

يفرض القانون رقم (49) لسنة 1977 على من يطلبون ترخيصاً ابتداءً من 9/9/1977 وهو تاريخ العمل بالقانون المذكور أن يرفقوا مع طلب الترخيص بياناً بقيمة الأرض والمباني ومواصفات البناء ومقترحاتهم عن أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته(1) ، وهنالك  بعض البيانات الخاصة بالتحديد المبدئي للأجرة لابد من إرفاقها بطلب الترخيص ومن أهم هذه البيانات هي رسم عام موضح به حدود العقار أرضاً وبناءاً بمقياس رسم مناسب ومساحة الأرض التي سيشغلها البناء ومساحة الأرض المخصصة بمنفعة البناء وتقدير قيمة الأرض وبيان عدد الوحدات السكنية وغير السكنية ونحو ذلك(2) ، وعلى ضوء هذه البيانات يقوم طالب الترخيص بتقديم اقتراحاته عن حساب الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على الوحدات المزمع بناؤها ، وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشؤون التنظيم بتحديد الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته ، وتجدر الإشارة بهذا الصدد إلى أن القانون المذكور يستوجب تضمين ترخيص البناء قرار التقدير المبدئي للأجرة وتوزيعها على وحدات المبنى المرخص بإنشائه ، وعلى هذا فان هذا التقدير يعد الأساس المؤقت الذي تعاقد عليه المؤجر والمستأجر حتى يتم التقدير النهائي للأجرة(3) .

ثانياً: التحديد النهائي للأجرة

إن القانون رقم (49) لسنة 1977 وضع ثلاثة أسس يرتكز عليها التحديد النهائي للأجرة وهي :

1. قيمة الأرض :

نصت المادة (15) من القانون السالف الذكر على انه (يكون تحديد أجرة المباني بعد إنشائها على أساس تقدير قيمة الأرض وفقاً لثمن المثل في عام 1974 مع زيادة سنوية مقدارها 7 % (سبعة في المائة) لحين البناء …) ، ولتسهيل عملية تحديد ثمن المثل في سنة 1974 بالنسبة للأراضي نصت المادة (22) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم (49) لسنة 1977 على انه (يجوز أن يشكل بقرار من المحافظ المختص لجنة أو أكثر تضم بعض ذوي الخبرة لإعداد تقارير استشارية بناءاً على الدراسات التي تجريها في نطاق المحافظة عن أ- ثمن المثل للأراضي في عام 1974 من واقع أسعار التعامل في المدينة أو الحي أو المنطقة… ) ، وبذلك فان لهذه التقارير الاستشارية أهميتها في تسهيل مهمة اللجان المختصة بتحديد الأجرة النهائية(4) فالتقارير المذكورة تسترشد بها اللجان ، وبهذا الصدد يذهب احد شراح القانون(5) إلى أن موجة التضخم وارتفاع الأثمان بدأت في سنة 1974 لذا ينبغي أن نصل إلى ثمن المثل في السنة المذكورة مع إضافة الزيادة بنسبة 7% لحين البناء ، وبناءاً على ذلك يجب أن يتم حساب الزيادة سنوياً بطريقة مركبة إذ تحسب الزيادة على أساس ثمن المثل في السنة السابقة على سنة التحديد ، فإذا كان ثمن المثل في سنة 1974 ألف جنيه يكون ثمن المثل في سنة 1975 هو ألف وسبعون جنيه ، ويكون ثمن المثل في سنة 1976 هو ألف ومئة وأربعين جنيهاً وهكذا .

2. قيمة البناء :

استناداً إلى نص المادة (15) سالفة الذكر يتم تقدير قيمة المباني على أساس التكلفة الفعلية مع الأخذ بعين الاعتبار مستوى المباني المبين بالموافقة التي صدر على أساسها ترخيص البناء مع عدم الاعتداد بأية زيادة في المواصفات أثناء تنفيذ أعمال البناء ، ولتسهيل عمل اللجان المختصة بتحديد الأجرة فان المادة (22) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم (49) لسنة 1977 نصت على انه (يجوز ان يشكل بقرار من المحافظ لجنة أو أكثر تضم بعض ذوي الخبرة لإعداد تقارير استشارية بناءاً على الدراسات التي تجريها في نطاق المحافظة عن … ب- أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الأعمال …) ، يتضح من ذلك ان المشرع المصري قد راعى طبقة الملاك الذين لاقوا المشقة في جمع المال وإعداده لتكوين الثروة العقارية التي تعد احد أعمدة الاقتصاد المصري(6) .

3. حالة البناء الجزئي :

نصت المادة (15) من القانون (49) لسنة 1977 على انه (… في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية في المرافق بنسبة ما يقام فعلاً من ادوار إلى العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وظروف العمران بقرار من المجلس المحلي المختص ، وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب في تقدير الإيجار من قيمة الأرض إلا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا تحسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل) ، يتضح من هذا النص أن الأصل حساب قيمة الأرض والمباني كاملةً في حالة البناء على كل المساحة المرخص لإنشاء البناء عليها واستكمال البناء إلى أقصى الارتفاع المسموح به قانوناً وتنظيماً ، وفي حالة عدم استكمال المبنى للحد الأعلى المسموح به بارتفاع البناء فانه لا تحسب قيمة الأرض كاملة والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق وإنما تحسب من هذه القيمة ما يعادل نسبة ما يقام فعلاً من ادوار إلى العدد الكلي للأدوار التي يمكن تشييدها طبقاً لقواعد الارتفاع وأحكام القانون رقم (106) لسنة 1976 بشان تنظيم وتوجيه أعمال البناء ، ولا يحسب في تقدير الإيجار من قيمة الأرض الا القدر المخصص لمنفعة البناء بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة ، فإذا لم توجد هذه الفواصل فلا تحسب من قيمة الأرض سوى قيمة المساحة المبنى عليها بالفعل شريطة أن يؤخذ بنظر الاعتبار التكلفة الفعلية لما يتم تشييده من مباني(7) .

_____________________

1- هذا ما نصت عليه المادة (10) من القانون رقم (49) لسنة 1977 بقولها (يجب على من يرغب في اقامة مبنى ان يرفق بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الادارية المختصة بشؤون التنظيم بياناً بقيمة الارض والمباني ومواصفات البناء ومقترحاته عن اجرة المبنى وتوزيعها على وحداته …).

2- وتكون هذه البيانات المشار إليها والموضحة في اللائحة التنفيذية متممة للمستندات اللازمة للحصول على الترخيص المشار إليه طبقاً لأحكام القانون رقم (106) لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء والقرارات المنفذة له ، وهذا ما نصت عليه المادة (10) من القانون رقم (49) لسنة 1977 في شطرها الأخير بقولها (… وتكون البيانات المشار إليها والموضحة في اللائحة التنفيذية متممة للمستندات اللازمة للحصول على الترخيص المشار اليه طبقاً لأحكام القانون رقم (106) لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء والقرارات المنفذة له).

3- د. سعيد سعد عبد السلام ، التوازن العقدي في قانون إيجار الأماكن المصري طبقاً لأحدث التعديلات الدستورية ، ط1 ، الناشر دار النهضة العربية ، القاهرة ، 2004 ، ص 21 .

4- تجدر الإشارة هنا إلى ان هذه التقارير استشارية محظة تسترشد بها اللجان المذكورة على سبيل الاستئناس ولا تلتزم بالأخذ بما ورد فيها ، ويتضح ذلك من الشطر الأخير لنص المادة (22) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم (49) لسنة 1977 الذي جاء فيه (… تسترشد اللجان المختصة بتحديد الأجرة في نطاق المحافظة في تحديدها لعناصر تقدير الأجرة بالتقرير المذكور) .

5- د. برهام محمد عطا الله ، الوسيط في قانون إيجار الأماكن ، مؤسسة الثقافة الجامعية بالإسكندرية ، 1983 ، ص 210 .

6- د. برهام محمد عطا الله ، مصدر سابق ، ص 211 . د. سعيد سعد عبد السلام ، مصدر سابق ، ص 22 .

7- د. برهام محمد عطا الله ، مصدر سابق ، ص 213 . د. سعيد سعد عبد السلام ، مصدر سابق ، ص 23 .