تنفيذاً لسياسة المشرع في الاهتمام بالوظيفة الاجتماعية والاقتصادية للملكية وضع قانون ايجار العقار نص المادة (20) التي تقول: ((يلتزم مالك العقار المعد للإيجار لغرض السكني بأخبار دائرة ضريبة العقار بخلوه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الخلو ولا يجوز أن يبقى خالياً بدون عذر مشروع مدة تزيد على تسعين يوماً من تاريخ اكمال بنائه أو خلوه فإذا امتنع مالكه عن ايجاره خلال المدة المذكورة تولت السلطة المالية ايجاره وفقاً لأحكام هذا القانون))(1). ويشترط لقيام هذه الحالة الخاصة التي تنطوي على اجبار في التأجير أن يكون الشيء المطلوب استئجاره معد للإيجار لغرض السكني وعليه لا يتحقق هذا القيد إذا كان المكان معداً لأن يكون متجراً أو معرضاً أو مخزناً أو أي مكان آخر لا يصدق عليه المكان لمعد للسكن. ويفهم من ذلك أنه يجوز للمالك أن يترك المبنى أو المكان الذي لا يعد مسكناً خالياً مدة تزيد على تسعين يوماً دون أن يسأل عن ذلك. ولا شك بأن ما دفع المشرع إلى سلوك هذا الاتجاه رغبته في الاسهام في حل أزمة السكن. كذلك لا بد أن يكون هذا المسكن معداً للإيجار للغير وعلى ذلك لا يسري هذا القيد على المسكن الذي يحتجزه المالك لانتفاعه الشخصي أو لانتفاع أحد أولاده أو أقاربه الذين يعولهم، كما لو احتجز المالك مسكناً لزواجه أو لزواج أحد أولاده أو لفتحه مكتب أو عيادة له أو لأحد هؤلاء. ولا يشترط أن تبلغ حاجة المالك وأولاده للسكن المحتجز حد الضرورة، كما لا يشترط أن يكون الولد على أهبة الزواج أو على وشك التخرج، لأن العثور على مسكن مناسب قد لا يكون سهلاً إذ قد يستغرق مدة طويلة(2). هذا وقد حددت المادة (20) السالفة مدة زمنية تزيد على التسعين يوماً لا يجوز بقاء العقار فيها خالياً، اعتقاداً من المشرع بأنها المدة الكافية التي تمنح للمالك والتي لا يجوز بقاء العقار بعدها خالياً لما ينطوي عليه ذلك من ضرر بالصالح العام الذي يتجلى في ضرورة اسهام هذه العقارات في حل أزمة السكن بدلاً من بقائها خالية دون شاغل كذلك فإن مثل هذا التصرف قد يجلب الشك بأن المالك إنما يريد مستأجراً معيناً يرضى ببعض مطالبه غير المشروعة أو المخالفة للقانون، الأمر الذي يتطلب تفويت هذه الفرصة عليه. إلا أن خلو العقار هنا لا يأخذ على اطلاقه بل لا بد أن يكون بدون عذر مشروع ولم يبين لنا المشرع معنى العذر المشروع مما يلقي على القضاء مهمة دراسية كل قضية على حدة لمعرفة وجود هذا الشرط أو عدم وجوده، وهو ولا شك يتمتع بسلطة تقديرية واسعة في هذا المجال. وإذا ما أخذنا بمفهوم المخالفة فإن ذلك يعني جواز بقاء العقار خالياً مدة تزيد على تسعين يوماً متى وجد لدى المالك عذر مشروع، كما لو أراد هدمه وبدأ فعلاً بإجراء المعاملات الأصولية، كالحصول على اجازة البناء وتنظيم خارطته أو كان بانتظار ولده وعروسه القادمين من شهر العسل أو المقيمين في الخارج من أجل السكن فيه. ومن الملاحظ على النص أيضاً بأنه الزم المالك بإخبار دائرة ضريبة العقار بخلوه اعتباراً من يوم الاخلاء ولغاية خمسة عشر يوماً التالية، ومنع بقاء العقار خالياً للمدة المحددة فيه من يوم اكمال البناء إن كان جديداً أو من يوم خلوه إن كان مشغولاً سابقاً من قبل مستأجر أو من قبل المالك الذي انتقل إلى مسكن آخر. إن مرور المدة القانونية المشار إليها في المادة (20) من قانون ايجار العقار دون أن يقوم المالك بتأجير عقاره المعد للسكن يخول السلطة المالية ممثلة بدائرة ضريبة العقار القيام بتأجيره وفقاً لأحكام القانون والتعليمات الصادرة بهذا الشأن(3)، بعد تبلغ صاحب العقار أو من ينوب عنه قانوناً بتسليم مفاتيح العقار خلال مدة ستة أيام، وعند امتناعه تقوم اللجنة المشكلة لهذا الغرض بدخول العقار وتسليمه إلى دائرة ضريبة العقار المختصة بعد تنظيم محضر يبين أوصاف العقار ونوعه وموجوداته ونواقصه لغرض تأجيره. وتتكون هذه اللجنة في مراكز المحافظات من مدير ضريبة العقار وضابط أمن المنطقة وضابط الشرطة فيها ومختار المحلة. أما في الأقضية والنواحي فتتألف اللجنة من نفس الأشخاص المشار إليهم في مراكز المحافظات فيما عدا مدير ضريبة العقار الذي يكون بدله مدير المال في القضاء ومأمور المال في الناحية. وبعد أن نستلم دائرة ضريبة العقار من اللجنة التي دخلت العقار، تصدر اعلاناً بتأجيره وعند وجود أكثر من راغب للتأجير وتساوي عروضهم تعطى الأفضلية حسب الضوابط التالية:

1ـ لمن استملكت داره أو قطعة أرض يملكها.

2ـ ذوي الدخل الأقل نسبياً .

3ـ من يعيل أسرة أكثر عدداً(4).

والسؤال الذي يطرح هنا هو: هل يلزم توجيه انذار إلى المالك قبل قيام السلطة المالية بإجراءاتها الخاصة بتأجير العقار، خصوصاً وأن هذه الاجراءات كما لاحظنا تنطوي على شيء من القسة على المؤجر؟؟

يذهب القضاء العراقي في بعض قراراته إلى عدم ضرورة توجيه هذا الانذار، لذلك فإن مضي المدة المحددة قانوناً يعد كافياً لقيام السلطة المالية بتأجير العقار عند امتناع المالك عن تأجيره بغير حق أو مسوغ قانوني(5) ولكننا نفضل توجيه انذار للمؤجر لتنبيهه إلى أمر قد يكون فات عليه ولم يحسب حساباً لنتائجه وآثاره، وليمثل ذلك فرصة أخيرة له قبل الاقدام على هذه الاجراءات الشديدة التي تنتهي بتأجير العقار جبراً على مالكه، وهو ما لا نحبذه بل نفضل قيام علاقات إيجاريه وانسانية في آن واحد بين المؤجر والمستأجر. ولا يخفي ما لهذه العلاقات الرضائية والانسانية بين المؤجر والمستأجر من نتائج يقف في طليعتها اطمئنان المالك على ملكه وتحفيز المستأجر للمحافظة عليه.

______________________

1- وقد عالجت المادة (218) من قانون ايجار الأماكن المصري رقم 49 لسنة 1977 هذا الموضوع بقولها: ((لا يجوز ابقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد على أربعة أشهر إذا تقدم لاستئجارها مستأجر بالأجرة القانونية)).

ومن الملاحظ على هذه المادة أنها تشترط أن يتقدم لشغل المكان مستأجر يطلب السكن في هذا المسكن فيرفض المؤجر التأجير له، وهذا يعني أن لا محل لمؤاخذة مستغل المكان إذا بقي المسكن خالياً مدة تزيد على أربعة أشهر دون أن يتقدم أحد لاستئجاره.

د. رمضان أبو السعود ـ المصدر السابق ـ ص192.

2- د. رمضان أبو السعود ـ ص192.

3- تعليمات قانون ايجار العقار رقم (6) لسنة 1979.

4- المادة (11/ فق ج) من تعليمات وزارة المالية رقم (6) لسنة 1979. ومن الجدير بالذكر أن أحكام الفقرات (أ، ب، ج) من المادة (11) من تعليمات تسري على العقارات المشيدة حديثاً من تاريخ اكمال بنائها ـ ويعتبر بناء العقار كاملاً من اليوم الذي يتم فيه ايصال القوة الكهربائية إلى العقار.

5- راجع قرار محكمة تمييز العراق رقم 62/ هيئة عامة ألوى/ 977 في 21/ 5/ 1977. مجلة القضاء ـ العدد 3، 4 ـ السنة 32 ـ 1977 ـ ص205.