تختص محاكم الاستئناف بصفتها التمييزية بالنظر في الطعون المتعلقة بدعاوى التعهد بنقل ملكية العقار – التعويض عن النكول والتمليك - استنادا إلى أحكام قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 السنة 1977 وتعديله بالقرار 1929 لسنة 1983. والملاحظ أن خلافا واضحا قد حصل في موضوع رفع الدعوى إضافة إلى التركة من عمه، ففريق يلزم رفعها إضافة إلى التركة لكون الملكية لم تنقل بحسب هذا الرأي إلى الورثة، وتبقى التركة على ملك المورث حكمة؛ إذ إن الدين يقصد التركة بذاتها ويتوجه إليها بواسطة الورثة.

أما الفريق الآخر فيلزم رفعها على الورثة بصفتهم الشخصية ويوجب رد الدعوى إذا أقيمت بخلاف ذلك من جهة الخصومة على اعتبار أن الملكية تنتقل إلى الورثة بمجرد الوفاة (1).

ولدى عطف النظر وتدقيق القرارات الصادرة من محاكم الاستئناف بصفتها التمييزية فيما يخص توجيه الخصومة في دعوى تمليك العقار، نجد أن محاكم الاستئناف بصفتها التمييزية لها اتجاهان مختلفان في هذا الموضوع، وكل اتجاه له مسبباته التي استند إليها، وهي على النحو التالي:

الاتجاه الأول/ إقامة دعوى التمليك إضافة إلى التركة:

يرفع المدعي في دعوى التمليك دعواه على مالك العقار عند نكوله وامتناعه عن تسجيل العقار المبيع باسم المشتري، وفي هذه الحالة تكون الخصومة واضحة لا غبار عليها، إذ أن مشتري العقار هو المدعي، والمدعى عليه هو البائع الذي امتنع عن نقل ملكية العقار في دائرة التسجيل العقاري المختصة.

إلا أنه في بعض الحالات يتوفى مالك العقار قبل تسجيله في الدائرة المختصة، ويصبح هذا العقار جزء من التركة. لذا تتجه بعض محاكم الاستئناف بصفتها التمييزية عند إقامة دعوى التمليك بأن يكون المدعى عليه هم ورثة البائع إضافة إلى تركة مورثهم.

ويستند أصحاب هذا الاتجاه في ذلك إلى أن أموال المورث تبقى على ذمته حكمة لحين تسديد ديونه، وهذا ما يتفق مع القاعدة الشرعية (لا تركة إلا بعد سداد الديون)، الأمر الذي يعني وجوب رد الدعوى إذا كانت مقامة على الورثة بصفتهم الشخصية لعدم توجه الخصومة.

وتطبيقا لذلك قضت محكمة استئناف بغداد الكرخ بصفتها التمييزية: ((... أن المدعيين ادعوا في عريضة الدعوى بأن المدعى عليها باعت لمورثهم والدهم كافة أسهمها الموروثة عن والدها، ويلاحظ أنهم أقاموا الدعوى بصفتهم الشخصية ولم يقيموها إضافة إلى تركة مورثهم المذكور مما يستوجب رد الدعوى من جهة الخصومة، وحيث أن محكمة الموضوع لم تلاحظ ذلك مما أخل بصحة حكمها..))(2).

وكذلك قرار محكمة استئناف النجف بصفتها التمييزية: ((... ان المدعي اقام المدعي على شقيقته بصفتها الشخصية ليطالبها بتسجيل سهامها باسمه وبما أن شخصية الإنسان تبدأ بتمام ولادته حيا وتنتهي بموته فكان على المدعي اقامة الدعوى على الورثة اضافة التركة لا بصفتهم الشخصية وان ذهاب المحكمة بإدخال ورثتها كطرف ثالث إلى جانب المدعي والمدعي عليها يكون خلافا لأحكام المادة (80/1). من قانون المرافعات المدنية لان الخصومة غير متوجهة)) (3)

وفي قرار اخر لمحكمة التمييز قضت فيه: ((ان العقار كان مسجلا باسم مورث المميز عليها وكان عليها اقامة الدعوى بأسم وارثها بالإضافة إلى تركته وليس بصفتها الشخصية وإن الخصومة من النظام العام فكان على المحكمة رد الدعوى لون الدخول في اساسها))(4)

وكذلك قضت محكمة استئناف ذي قار بصفتها التمييزية: ((... أن المدعي أقام الدعوى ابتداء على المدعى عليهم بصفتهم الشخصية وليس إضافته للتركة، ولأن البيع حصل أثناء حياة المورث وقبل وفاته، فكان على المحكمة رد الدعوى لعدم توجه الخصومة استنادا لأحكام المادة (80) من قانون المرافعات المدنية))(5).

وقد قضت محكمة استئناف بغداد الرصافة الاتحادية بصفتها التمييزية: ((ان دعوی تملك العقار وفق القرار 1198 لسنة 1977 المعلل تقام من قبل ورثة المتعهد له اضافة التركة مورثهم وليس بصفتهم الشخصية))(6). وكذلك ما قضت به المحكمة ذاتها بقولها: ((.. كان على المدعين إقامة الدعوى إضافة لتركة مورثهما وليس أصالة عن نفسيهما ما دام مورثهما هو الذي أبرم التعهد))(7).

الاتجاه الثاني/ إقامة دعوى التمليك على الورثة مباشرة (بصفتهم الشخصية):

ينهض هذا الاتجاه في توجيه الخصومة في دعاوی تمليك العقار عند وفاة المورث (البائع) على أساس أن الملكية تنتقل مباشرة إلى الورثة بمجرد الوفاة، وأن إقامة الدعوى إضافة إلى التركة يعني شمو لكل تركة المورث.

كما أن التركة لا تصلح أن تكون خصما في دعوى التمليك (8)؛ لذا يجب أن تقام الدعوى على الورثة بصفتهم الشخصية. والسند القانوني لهذا الاتجاه هو حكم المادة  (1106/1)  من القانون المدني العراقي رقم (40) لسنة (1951) التي تنص على أنه: ((يكسب الوارث بطريقة الميراث المنقولات والعقارات والحقوق الموجودة في التركة)).

وكذلك ما جاء في قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة (1971) بأن الملكية العقارية تنتقل إلى الورثة عند موت المورث، إلا أن التصرف بالموروث لا يجوز إلا بعد التسجيل في السجل العقاري تطبيقا لأحكام القانون المدني العراقي في المادة (508) والمادة (1126/2) منه - فقد نصت المادة (189) من قانون التسجيل العقاري المذكور : ((يكتسب الوارث حق الملكية العقارية وما في حكمها من تاريخ وفاة المورث، غير أنه لا يمكن التصرف فيه إلا بعد تسجيله في السجل العقاري).

ومن التطبيقات القضائية لهذا الاتجاه ما قضت به محكمة التمييز الاتحادية: بأن ((.. الحكم المميز غير صحيح ومخالف للقانون لأن تركة المتوفی تنقل إلى ورثته بمجرد وفاته وأن مطالبة الوارث لحقه المتأتي من التركة من الوارث الآخر لا تتطلب إضافة تلك المطالبة التركة، بل تصح إقامة الدعوى بشأنها بصفته الشخصية وحيث أن المحكمة ربت الدعوى لعدم توجه الخصومة فيكون حكمها قد جانب الصواب قرر نقضه))(9).

وقضت محكمة استئناف بغداد الرصافة بصفتها التمييزية: ((... الدعوى أقيمت على المدعى عليها إضافة إلى تركة مورثها، وحيث أن التركة لا تصلح أن تكون خصما للمدعي في مثل هذه الدعوى، وإنما يجب أن تقام على ورثة المتوفى بالصفة الشخصية لهم مما يجعل الدعوى واجبة الرد)) (10).

وقضت المحكمة ذاتها في قرار آخر: ((أن الثابت من وقائع الدعوى أن مشتري العقار متوفي وهو مورث المدعين وكان الواجب أن تقام الدعوى من قبل الورثة إضافة لتركة مورثهم، حيث لو كان البائع هو المتوفی فالدعوى تقام على ورثته الشرعيين بصفتهم الشخصية لأن الورثة يملكون العقار المباع بمجرد الوفاة))  (11).

وقضت محكمة استئناف البصرة بصفتها التمييزية: ((... وجد انه صحيح وموافق للقانون، ذلك أن التركة تنتقل إلى الورثة حال وفاة المورث ولا يؤثر على انتقالها علم ترویج معاملة انتقال في دائرة التسجيل العقاري؛ لذا كان المفروض اقامة الدعوى على المدعى عليه شخصية لا إضافة إلى التركة ))(12).

وفي قرار آخر للمحكمة ذاتها جاء فيه: ((... وجد انه غير صحيح ومخالف للقانون حيث أن المحكمة ردت الدعوى من جهة الخصومة لعلم اقامتها على الورثة إضافة التركة مورثهم، وهذا النظر من المحكمة لا سند له من القانون حيث أن الخصومة متحققة؛ ذلك لأن الورثة أصبحوا مالكين للعقار حال وفاة مورثهم وإن اقامتها اضافة للتركة يعني شمولها لكل تركة المتوفی))(13).

كما قضت محكمة استئناف بغداد - الكرخ الاتحادية بصفتها التمييزية: ((بأن المدعين أقاموا الدعوى ضد المدعى عليهم ورثة البائع إضافة التركة وطلب تملكهما العقار، وحيث أن ملكية العقار انتقلت إلى الورثة من تاريخ الوفاة، وأن تسجيل الملكية باسم الورثة في سجلات التسجيل العقاري هو كاشف وليس منشئأ لحق الملكية، مما يتعين إقامة الدعوى ضد الورثة بصفتهم الشخصية باعتبارهم المالكين، وإذ إن الدعوى أقيمت ضد المدعى عليهم إضافة التركة فتكون الخصومة غير متوجهة ويقتضي رد الدعوى))(14).

ولمقارنة الاتجاهين السابقين الذين تأخذ بهما المحاكم في دعاوى التمليك فحقيقة الأمر أن الاتجاه الأخير (إقامة دعوى التمليك على الورثة مباشرة) أكثر صحة وموافق للقانون؛ لأن المادة (189) نصت على انتقال ملكية العقار إلى الوارث عند وفاة المورث، وهي تعد حكمة خاصة، والخاص يقيد العام، إذ أن ما ورد في القاعدة الشرعية أن (لا تركة إلا بعد سداد الديون)، وكذلك ما ورد في المادة  (1106/2) .. وانتقال أموال

التركة تسري عليها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الخاصة بها))، تعد حكمأ عامأ يقيد بالحكم الخاص الوارد في قانون التسجيل العقاري.

والحقيقة أن سبب الاختلاف والتناقض في أحكام المحاكم في دعاوى التعهد بنقل ملكية العقار يعود إلى مسألة مهمة تتعلق بالشكلية التي فرضها المشرع العراقي على عقد بيع العقار كأصل (فلم يقصر اشتراطه التسجيل في دائرة التسجيل العقاري على انتقال ملكية العقار، بل اعتبر التسجيل ركن من أركان العقد لا ينعقد إلا به)، فبدون التسجيل في الدائرة المختصة لا يوجد عقد ولا توجد تبعا لذلك حقوق والتزامات للطرفين.

وأن ما جاء به القرار 1198 لسنة 1977 المعدل هو استثناء عن الأصل (الشكلية المطلوبة قانونا) ولا يتحقق العمل بأحكامه إلا بتوافر الشروط التي أوردها المشرع على سبيل الحصر، وبالتالي فإن نشوء الحق وترتب الالتزام يدور بين المتعهد وورثته، وكذلك بين المتعهد له وورثته.

فلو كان عقد بيع العقار الخارجي (التعهد بنقل ملكية عقار) صحيحة ابتداء، لترتب عليه حقوق والتزامات الطرفيه (المتعهد والمتعهد له)، واذا توفي أحدهما بعد إبرامه وكانت له حقوق فإنها تكون قد نشأت له قبل وفاته، وكذلك تترتب عليه التزامات تتعلق بذمته (تركته بعد وفاته، وبالتالي فإن الدعوى التي تقام على ورثته يلزم إضافتها إلى تركته.

أما وان القرار 1198 لسنة 1977 آنف الذكر، لم يشر إلى صحة التعهد من علمه، بل إن أثره شمل الالتزام بالتعويض عن النكول إذا أخل أحد الطرفين بتعهده، وأباح للمتعهد له تملك العقار جبرة (بحكم قضائي)  إذا نكل المتعهد عن نقل ملكية عقار وتوافر شرط السكن أو أحدث أبنية أو منشآت دون معارضة تحريرية من المتعهد، وبذلك فقد أصبح النكول متأرجح بين أحد طرفي التعهد وورثته، وكذلك الحق في التعويض عن النكول والحق في طلب التمليك دائرة بين الطرف الآخر من التعهد وورثته؛ لذا فقد ارتبطت الخصومة في الدعوى بالنكول وتوجه إلى الطرف الناكل، فإذا كان أحد طرفي التعهد ناك؟ قبل وفاته فهو الخصم بشخصه، واذا توفي بعد نكوله فالخصم ورثته إضافة إلى التركة، أما إذا كان ورثته هم الناكلين فتقام الدعوى عليهم بصفاتهم الشخصية لأنهم هم من نكل عن تنفيذ التعهد. وقد قضت بذلك محكمة استئناف بغداد / الكرخ الاتحادية بصفتها التمييزية: ((تتحد الخصومة في دعوى النكول عن البيع اتجاه الشخص الناكل، فإذا كان المتوفي هو الناكل تكون التركة هي الخصم، أما إذا كان النكول بعد الوفاة فإن الورثة الناكلين هم الخصم(15) .

أما في دعوى طلب التمليك فالخصم هو المتعهد إذا نكل حال حياته، أما بعد وفاته فورته هم الخصم الانتقال ملكية العقار إليهم بمقتضى المادة (189) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة (1971)، وعلى أي حال فإن دعوى طلب التمليك ترتبط بشكل أساس بتحقق شروط التمليك وفق القرار (1998) لسنة (1977) المعدل. فمن تتحقق فيه الشروط يعد خصما في الدعوى سواء كان المتعهد له أو ورثته.

وهنا لا بد من الإشارة إلى أن التشريعات المدنية المقارنة التي سبق ذكرها في الفصل الثاني والتي تعد عقد بيع العقار عقدا صحيحا ينعقد قبل تسجيله في الدائرة المختصة، لا تتعرض المحاكم فيها إلى مثل هذه الاختلافات في الأحكام لأن عقد بيع العقار ينعقد صحيحا ويرتب أثره عدا نقل الملكية؛ لذا فإن توفي أي من طرفي العقد قبل تسجيل العقد رسميا تكون الدعوى على ورثته أو لهم إضافة إلى تركته لأن الحق أو الالتزام ترتب بذمة المتوفي، أما القانون الفرنسي الذي تنتقل فيه الملكية (بمجرد انعقاد العقد بين طرفيه فلا يتعرض إلى موضوع الإضافة إلى التركة أصلا.

____________

1- هادي عزيز علي، مقالة (متی ترفع الدعوى إضافة للتركة)، مجلة الفضاء، الأعداد 1، 2، 4،3 ، السنة 54، 2000 ، ص 37-38 

2- رقم القرار : 144/ حقوقية 2000، بتاریخ 10/4/2000 ، منشور لدي هادي عزيز علي ، التطبيقات القضائية في قضاء محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية، التعهد بنقل ملكية عقار، الجزء الثاني، تطبيقات قضائية لأحكام قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 لسنة 1977 المعدل، مطبعة الزمان، بغداد، 2001 ، ج 2، ص 65.

3- رقم القرار: 10/ حقوقية 2009، بتاریخ 2006/1/9 ، غير منشور أشار اليه صلاح صلاح خلف عبد، الخصومة في الدعاوى المتعلقة بالتركة، بحث مقدم إلى (وزارة العدل – المعهد القضائي) كجزء من متطلبات التخرج من المعهد القضائي، البحوث والدراسات، 1432 ه – 2011 م  ، ص 46

4- رقم القرار: 1927/هيئة مدنية عقار 2010، بتاریخ 2010/9/27 ، منشور لدى الفئة هامل العجيلي، المختار من قضاء محكمة التمييز، قسم المرافعات المدنية، ط1، بغداد، 2012، ص 138.

5- رقم القرار: 212/ حقوقية 2001، بتاریخ 2001/8/25 ، غير منشور، أشار إليه القاضي حميد ثامر حيدر، وفاة المدعى عليه قبل إقامة الدعوى وأثره على توجيه الخصومة في الدعوى المدنية، بحث مقدم إلى مجلس القضاء الأعلى، المعهد القضائي، البحوث والدراسات، 2012 ، ص29.

6-  رقم القرار: 1101/ مدنية 2012، بتاریخ 2012/8/15 ، منشور لدي القاضي لفتة هامل العجيلي، المختار من قضاء محكمة استئناف بغداد – الرصافة الاتحادية بصفتها التمييزية، تطبيقات القرار 1198 لسنة 1977، التعهد بنقل الملكية، ط1، مكتبة صباح، بغداد، 2015 ، ص34

7- رقم القرار: 283/ مدنية 2014، بتاريخ 2014/3/11 ، منشور لدى لفتة هامل العجيلي، المختار من قضاء محكمة استئناف بغداد - الرصافة الاتحادية، المرجع السابق، ص 144.

8- قضت محكمة استئناف كربلاء الاتحادية بصفتها التمييزية بقرارها المرقم: 4/ت حقوقية 2009، بتاريخ 2009/1/19 ((ينتقل العقار إلى الورثة بمجرد وفاة المورث فيصبح الورثة هم من يمتلك العقار وبالتالي لا تكون التركة محلا للخصومة)). مجلة التشريع والقضاء، العدد الرابع، السنة الأولى (تشرين الأول، تشرين الثاني، كانون الأول)، 2009، ص 182.

9- رقم القرار: 620/ مدنية/ 2005، بتاریخ 2005/7/20 ، غير منشور، أشار إليه حميد ثامر حيدر، المرجع السابق، ص 32.

10- رقم القرار: 1079/ حقوقية 1999، بتاريخ 1999/8/9 ، هادي عزيز علي، المرجع السابق، ج 2، ص 94.

11- رقم القرار: 1599) مدنية/2005، بتاریخ 2005/12/7 ، غير منشور، أشار إليه القاضي رحيم حسن العكيلي، دروس في تطبيقات القوانين، المكتبة القانونية، بغداد، ط1، 2011.د. سعدون العامري، الوجيز في العقود المسماة، في البيع والايجار، ط3، مطبعة العاني، 1974، ص 14.

12- رقم القرار: 36/ تاب 2005، بتاریخ 2005/3/10 ، منشور لدى القاضي جعفر كاظم المالكي والمحامي عبد السادة شهاب العبادي، قرارات محكمة استئناف البصرة بصفتها التمييزية، الجزء الأول، تطبيقات القرار 1198 لسنة 1977 المعدل، المكتبة القانونية، بغداد، ط، 2011 ، ص 161.

13- رقم القرار: 216/ت/ ب 2008، بتاريخ 2008/11/24 ، منشور لدى القاضي جعفر كاظم المالكي والمحامي عبد العادة شهاب العبادي، المرجع السابق، ص 192

14-  رقم القرار: 231/ حقوقية 2009، بتاریخ 2006/5/31 ، غير منشور

15-  رقم القرار : 157/ حقوقية/ 2011، بتاريخ 2011/3/13 ، مجلة التشريع والقضاء، العدد الثالث، السنة الثالثة، 2011،  ص 243.