إذا كان الأصل في بيع العقار في القانون المدني العراقي هو تسجيل عقد بيع العقار لانعقاده وانتقال الملكية، فالمشرع أورد استثناء على الأصل المتقدم، نص عليه قار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم  1198) والمؤرخ في 1977/11/2 والمعدل بالقرار (1426) في 198/12/21 ، وفي الفقرة (ب) من البند (أولا) منه، والتي قضت: ((اذا كان المتعهدله قد سكن العقار محل التعهد أو أحدث فيه أبنية أو منشأت أخرى أو مغروسات بدون معارضة تحريرية من المتعهد فإن ذلك يعتبر سببة صحيحة يبيح اللمتعهد له) تملك العقارأو حق التصرف فيه بقيمته المبينة في التعهد أو المطالبة بالتعويض على الوجه المذكور في الفقرة (أ) من هذا البند مضافا اليه قيمة المحدثات أو المغروسات قائمة وقت النكول ....)). وهذا القرار يعني أن المشرع أقر التنفيذ العيني الجبري، بعد إنذار المتعهد بوجوب تنفيذ تعهده، وتوافر شروط معينة وردت على سبيل الحصر في القرار المذكور.

ومن الجدير بالذكر أن الاستثناء الذي أورده القرار (1198) لسنة (1977) المعدل لا يعني أن عقد بيع العقار الخارجي (تعهد نقل ملكية العقار) يعتبر عقدأ صحيحة، فلم يشر القرار المذكور الى صحة التعهد من عدمه. هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى لم يغير من اركان عقد بيع العقار وشروطه (1)، وأن صراحة نصوص المواد (1126، 508، 90/2) من القانون المدني العراقي لا يمكن الالتفاف عليه.

إلا أن الشروط التي أوردها القرار (1198) المذكور في الفقرة (ب) من البند (أولا) منه في حال تحققها ولون معارضة تحريرية من المتعهد تعد سببة صحيحة يبيح للمتعهد له اقامة دعوى طلب تملك العقار للحصول على حكم قضائي يكون سببة قانونية لنقل ملكية العقار دون تدخل البائع.

كما أن القرار (1998) آنف الذكر وضع معيارا لاحتساب التعويض الذي قرره المشرع (على الطرف المخل بتعهده) في المادة (1127) من القانون المدني، فالتعويض وفق القرار المذكور يتمثل في الفرق بين البدلين (قيمة العقار المعينة في التعهد وقيمته وقت النكول) وهو ما نصت عليه الفقرة (أ) من البند (أولا) من القرار (1198) لسنة (1977) بقولها: ((يقتصر التعهد بنقل ملكية عقار على الالتزام بالتعويض اذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء أشترط التعويض في التعهد أم لم يشترط فيه على أن لا يقل مقداره عن الفرق بين قيمة العقار المعينة في التعهد وقيمته وقت النكول دون الإخلال بالتعويض عن أي ضرر أخر...)) ، وبذلك فقد سد القصور الذي شاب نص المادة (1127) من القانون المدني وصولا الى تحقيق العدالة، اذ كان تقدير التعويض خاضعة لتقديرات الخبراء الذين تتنبهم المحكمة والذي هو غير ملزم لها. والحقيقة أن القرار المذكور وإن كان قد عالج المشكلة الناشئة عن الشكلية المطلوبة في عقد بيع العقار، والنكول عن إتمام نقل ملكية العقار علاجأ من الناحية الواقعية ومن الجانب الاجتماعي والاقتصادي، إلا أنه من الناحية القانونية كان علاجأ جزئيا .

المقصد الأول: مضمون القرار (1198) لسنة (1977)

يتضمن التعهد بنقل ملكية عقار في ضوء القرار 1198 لسنة 1977 المعدل الالتزام بالتعويض

اذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء أشترط التعويض بالتعهد أم لم يشترط فيه، وعلى أن لا يقل مقداره عن الفرق بين قيمة العقار المعينة في التعهد وقيمته عند النكول، ولون اخلال بالتعويض عن أي ضرر أخر (2). وبتحديد المشرع الطريقة احتساب التعويض فقد سد القصور التشريعي الذي شاب المادة (1127) من القانون المدني العراقي (3) وبخاصة أن تقدير التعويض بمقتضى هذه المادة يخضع لتقدير الخبراء الذين تنتابهم المحكمة والذي لا تلزم به المحكمة في كل الأحوال، وقد اعتبر القرار المذكور طريقة احتساب التعويض من النظام العام فلا تجوز مخالفتها حتى لو كانت بالاتفاق بين المتعهد والمتعهد له (4).

كما أورد القرار 1198 لسنة 1977 نصأ في الفقرة (ب) من البند أولا منه جاء فيها: ((اذا كان المتعهد

له قد سكن العقار محل التعهد، أو أحدث فيه أبنية أو منشآت أخرى بدون معارضة تحريرية من المتعهد، فأن ذلك يكون سببة صحيحا يبيح للمتعهد له تملك العقار بقيمته المعينة في التعهد، أو المطالبة بالتعويض على الوجه المذكور في الفقرة (أ) من هذا البند مضافا اليه قيمة المحدثات وقت النكول)). وهذا هو الاستثناء الذي أورده القرار عن الاصل (اشتراط التسجيل في الدائرة المختصة لانعقاد عقد بيع العقار والنقل الملكية)، أي التنفيذ العيني الجبري.

وأن هذا الاستثناء لا يعني أن المشرع قرر الغاء الشكلية المطلوبة قانونا في التصرفات العقارية، كما أنه لم يغير من أركان عقد بيع العقار وشروطه (5).

المقصد الثاني: شموله ونطاق سريانه

إن القرار 1198 لسنة 1977 قد شمل ابتداء التعهدات بنقل ملكية عقار في (العقارات المملوكة ملكة صرفأ للأفراد) دون شموله حق التصرف في الاراضي الاميرية (الأراضي المملوكة للدولة - حق الرقبة - وحق التصرف فيها للأفراد). كما إنه لا يرد على المنشآت المقامة على أرض أميرية، وبذلك قضت محكمة استئناف ذي قار بصفتها التمييزية: ((إن طلب تملك العقار المبيع خارج دائرة التسجيل العقاري طبقا لقرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 لسنة 1977 لا يرد على المنشآت المقامة على أرض أميرية لأنها تعتبر بحكم الأموال المنقولة ))(6)، وقضت محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية في قرار لها جاء فيه: ((والبساتين غير مشمولة بأحكام القرار 1198 لسنة 1977 ولا يستطيع مشتریها خارج دائرة التسجيل العقاري أن يجبر بائعها على تسجيلها باسمه لدى الدائرة المختصة بحجة غرسه الاشجار وأحداثه بعض المنشآت في البساتين المذكورة)) (7).

ولأن كل تشريع لا يمكن تقييمه بصورة دقيقة وقياس مدى تغطيته لوقائع الحياة الا بعد تطبيقه (8).

فإن القرار 1198 لسنة 1977 بعد تطبيقه قد فض الكثير من المشكلات والمنازعات من خلال مبدأ (التمليك) الذي أقره في الفقرة (ب) من البند أولا منه، ومع ذلك فقد لوحظ قصور أحكام القرار المذكور عن معالجة العديد من الحالات، وبالذات فيما يتعلق في حق التصرف في الاراضي الاميرية، الأمر الذي تطلب تدخل المشرع لمعالجة هذه الحالات فكان القرار 1426 في 1983/12/21 والذي وسع من نطاق شمول  القرار 1198 لسنة 1977.

2- العرصات، التعهدات التي يكون محلها (عرصة) غير مشمولة بتطبيق أحكام القرار 1198 لسنة 1977، وبذلك قضت محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية: ((أن القانون رقم (120) لسنة (1982) قد منع بيع العرصات - التي جرى تمليكها للمواطنين – للغير ما لم يقم البائع ببناء دار له عليها ويصحح جنسها، عليه فلا يحق للمشتري طلب تمليك العرصة المبيعة وفقا لأحكام القرار 1198 لسنة 1977 لوجود المانع القانوني))(9)

3- حق المساطحة غير مشمول بأحكام القرار 1198 لسنة 1977 المعدل، وقد قضت بذلك محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية (( التعهد بنقل ملكية عقار وفقا لأحكام قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 لسنة 1977 وتعديله لا يشمل تمليك حقوق المساطحة)) (10)  .

4- التعهدات التي يكون محلها عقارات وتكون أثمانها (مقايضة عقار بعقار) أو ثمنها مجزأ الى عقار أخر غير مشمولة بأحكام هذا القرار، وذلك للجهالة الفاحشة في تحديد الثمن للعقار، وقد قضت محكمة

استئناف بغداد بصفتها التمييزية: ((أن هذا العقد الذي يستند عليه المدعي في دعواه هو عقد مقايضة وليس عقد بيع من جهة ... وأن الاتفاق بين الطرفين كان بمبادلة دار بدار مضاف اليه مبلغ (...) يدفع لطلب التمليك، أي أن قيمة الدار المطلوب تملكها غير معينة تعيينأ نافية للجهالة ولذا كان على المحكمة أن ترد الدعوى لأنها غير مشمولة بأحكام قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل )1198 لسنة 1977 المعدل )) (11)

5- العقارات العائدة للدولة والعقارات العائدة للأوقاف غير مشمولة بأحكام القرار 1198 لسنة 1977 المعدل.

6- أسهم الشركات وإن كانت عقارا فأنها غير مشمولة بالقرار 1198 لسنة 1977 المعدل، وبذلك قضت محكمة استئناف بغداد - الكرخ الاتحادية بصفتها التمييزية: ((وحيث أن نطاق تطبيق القرار أعلاه ينحصر على العقارات المملوكة ملكة صرفة للأفراد والعقارات المملوكة للدولة وحق التصرف فيها للأفراد ولا يشمل بيع الأسهم في الشركات التي رسم قانون الشركات النافذ رقم (21) لسنة (1997) اجراءات بيعها، وبالتالي فإن موضوع الدعوى وفقا لما أظهرته وقائعها لا يحكمها القرار أعلاه وانما تسري عليه القواعد العامة في القانون المدني رقم (40) لسنة (1951) المعدل، عليه قرر تصديق الحكم المميز)) (12).

7 - الهبة في العقار : التعهد الوارد في عقد الهبة غير مشمول بالقرار 1198 لسنة 1977 المعدل، وبذلك قضت محكمة استئناف بغداد - الرصافة بصفتها التمييزية: ((أن مورث المتداعين (ك) كان قد وقع عقد باع بموجبه ثلثي العمارة العائدة له إلى زوجته (س) ببدل معين وأنه كان قد أوصى بثلث العمارة الى الزوجة نفسها وفقا لحجة صادرة من محكمة الأحوال الشخصية المختصة وهذا يعني أن المميزة (س) أصبحت تملك كامل العمارة ، ويسبب تعذر نقل ملكية ثلثي العمارة الى المميزة بموجب ورقة التعهد فأن (ك) وحال حياته

نظم عقد هبة بينه وبين المميزة زوجته (س) وهب بموجبها ثلثي العمارة وفقا للشروط والأسباب الواردة في عقد الهبة، حيث ورد في أحد فقرات الهبة (يعتبر عقد البيع الصوري المحرر سابقا بين الطرفين باط" حيث يعتمد هذا العقد أساسأ لمعاملة العقار الموصوف)، وحيث ثبت أن نية المورث كانت منصرفة إلى التبرع للمميزة ، وقد ظهر ذلك جليا في عقد الهبة المشار إليه، هذا اضافة الى أن وكيل المميزة قد أكد في لائحته أن سبب أصرار المرحوم (ك) على نقل ملكية العمارة الى زوجته هو رد لجميلها برعايته بمفردها طيلة هذه السنوات العجاف من عمره والتي هي أحوج أليها، عليه فقد تقرر تصديق الحكم القاضي برد دعوى التمليك))(13).

____________

1- مكي ابراهيم لطفي، الشكلية المطلوبة والتعهد بنقل الملكية العقارية والشقق السكنية، بغداد، مطبعة الرشاد، 1989، ص 175.

2- نصت الفقرة (أ) من البند أولا من قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 في 1977/11/2 على: ((يقتصر التعهد بنقل ملكية عقار على الالتزام بالتعويض اذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء أشترط التعويض في التعهد أم لم يشترط، على أن لا يقل مقداره عن الفرق بين قيمة العقار المعينة في التعهد وقيمته عند النكول، دون الإخلال بالتعويض عن أي ضرر آخر)) .

3- د. منذر عبد الحسين الفضل، التعهد بنقل ملكية عقار وموقف القانون العراقي منه، مجلة الحقوق، جمعية الحقوقيين العراقيين، مطبعة مؤسسة الثقافة العمالية، الأعداد 1-4، السنة الخامسة عشر، 1983، ص 154.

4- نص البند ثالثأ من قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 في 2/11/1977 على ((لا يعمل بأي قانون أو قرار أو أتفاق يتعارض مع أحكام هذا القرار يؤدي الى تقلیل مقدار التعويض الوارد في الفقرات المتقدمة)).

5- مكي أبراهيم لطفي، المرجع السابق، ص 175.

6-  رقم القرار :189/ حقوقية 1980، بتاریخ  1980/10/2 ، منشور في مجموعة الأحكام العملية، العدد الرابع، السنة الحادية عشر، 1981، ص115.

7- رقم القرار: 644 حقوقية 1979، بتاريخ 1979/8/23 ، مجموعة الأحكام العقلية، العدد الرابع، السنة الحادية عشر، 1981، ص114.  

8- د. علي غسان أحمد ، التعويض عن الاخلال بالتعهد بنقل ملكية عقار، بحث منشور في مجلة كلية الحقوق – جامعة النهرين، المجلد 14، العدد1، ربيع الاول 1433 ه / كانون الاول 2012 م  ، ص 192.

9- رقم القرار: 133/ حقوقية/ 1980، بتاريخ 1980/3/3 ، منشور لدي هادي عزيز علي ، التطبيقات القضائية في قضاء محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية، التعهد بنقل ملكية عقار، الجزء الأول، تطبيقات قضائية لأحكام قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 لسنة 1977 المعدل، مطبعة الزمان، بغداد، 1988، ص86

10- رقم القرار: 48/ حقوقية/1988، بتاریخ 1988/2/20 ، منشور لدي هادي عزيز علي، مقالة (متى ترفع الدعوى إضافة للتركة)، مجلة القضاء، الأعداد 4،3،2،1 ، السنة 54، 2000، الجزء الأول، ص87.

11- رقم القرار : 400/ حقوقية 1997، بتاریخ 1997/3/8 ، منشور لدي هادي عزيز علي، المرجع السابق، ص57.  

12- رقم القرار: 397/ حقوقية/ 2014، بتاریخ 2014/8/18 ، غير منشور.

13- رقم القرار: 1912/ حقوقية / 1999، بتاريخ 1999/9/14 ، هادي عزيز علي ، التطبيقات القضائية في قضاء محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية، التعهد بنقل ملكية عقار، الجزء الثاني، تطبيقات قضائية لأحكام قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل) المرقم 1198 لسنة 1977 المعدل، مطبعة الزمان، بغداد، 2001، ج2، ص58-59.