إذا بنى المالك في أرضه ثم زالت ملكيته بأثر رجعي فإنه يعد بانيا في ملك الغير ويتحقق ذلك إذا كان تحت شرط فاسخ وتحقق الشرط بعد البناء أو فسخ العقد أو أبطل البناء كأن يقضي بإبطال البيع لعيب من عيوب الإرادة، أو فسخ البيع لعدم وفاء المشتري بالثمن (1)  ففي كل هذه الحالات إذا تحقق الشرط الفاسخ أو الفسخ أو الحكم بالبطلان مما يؤدي إلى زوال الملكية بأثر رجعي، فإن الباني يعد قانونيا بانيا في ملك الغير وكأنه لم يتملك الأرض حيث إن زوال الملكية يرجع إلى تاريخ العقد نفسه (2)  .

وبالتالي فإن أحكام الالتصاق العامة هي التي تسري على هذا المالك كسريانها على الحائز للأرض بنية تملكها  (3) . ولتحديد ما إذا كان الباني سيء النية أو حسن النية فإنه يجب التفرقة بين البطلان والفسخ والملكية المعلقة على شرط، وبيان حكم كل حالة على حدى، اولهدف من ذلك هو أن سبب البطلان متوفر منذ إبرام العقد، أما سبب الفسخ أو تحقق الشرط الفاسخ فلا يتوفر لحظة إبرام العقد، لكنه لا حق له.

ونستعرض أولا الفرض الذي يكون فيه الباني واضعا يده على الأرض بموجب عقد باطل فهنا يختلف بين الباني حسن النية والباني سيء النية. فإن كان الباني عالما وقت البناء بسبب البطلان أون عقده باطل وأنه لا يملك الأرض بهذا العقد، فيكون في هذه الحالة سيء النية وبالتالي تطبق عليه أحكام المادة 784 من القانون المدني ويكون لمالك الأرض حق الإزالة أو حق استبقاء البناء وتملكه بالالتصاق في مقابل أدنى القيمتين قيمة البناء مستحق الإزالة أو قيمة زيادة الأرض بسبب البناء (4) .

واذا كان الباني لا يعلم ببطلان عقده أو يعتقد وقت بنائه، أنه مالك الأرض وأن له الحق في إقامة المنشآت كان بانيا بحسن النية، إلا أنه بمقتضى الأثر الرجعي للإبطال يعتبر أنه لم يكن مالكا أصلا ومن ثم يعتبر بانيا في ملك غيره، إلا أنه حسن النية فيكون لمالك الأرض حق تملك البناء بالالتصاق على أن يدفع أقل القيمتين، قيمة المواد مع أجر العمل، أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء ولا يكون له حق الإزالة (5) .

واذا كان العقد قابلا للإبطال وبنى المالك قبل إبطال العقد فإن كان سبب البطلان يرجع إلى الباني كما لو كان مشتريا دلس على البائع فدفعه إلى إبرام العقد، أو كان عالما بنقص أهليته ولم يصرح بذلك، فإن الباني يكون سيء النية لأنه يعلم بعيوب العقد وأنه قابل للإبطال وبالتالي تسري عليه أحكام المادة 784 من القانون المدني.

أما إذا كان الباني لا يعلم بعيوب العقد ويعتقد أنه يملك الأرض وأن له الحق (6)  في إقامة البناء فإنه يكون بانيا حسن النية، وتسري عليه أحكام المادة 785 من القانون المدني.

أما في حالة الباني الذي يكون مالكا للأرض، وقد بنى عليها وهو لا يزال مالكا لها ثم فسخت ملكيته، كإخلال المشتري بالتزامه بدفع الثمن أو تخلف من رسا عليه المزاد عن دفع باقي الثمن، فالأول يفسخ العقد بأثر رجعي والثاني يعاد البيع على مسؤوليته ويفسخ رسو المزاد عليه بأثر رجعي، ويعتبران في حكم من لم يملك الأرض أصلا وأنهما وقت البناء لم يكن لهما الحق في إقامته، وحيث أن سبب الفسخ يرجع إليهما قصرا في أداء ما عليهما، فإنهما بالبناء يطبق عليهما أحكام المادة 784 من القانون المدني، فإن كلا منهما يعد بانيا في ملك غيره وهو سيء النية.

ويرى بعض الفقهاء أن الآراء السابق عرضها تخلط بين الخطأ وسوء النية، فالفسخ إذا كان جزءا لخطأ عقدي ارتكبه المشتري، فلا يجب أن نغفل أن الفسخ يفترض أن العقد صحيحا قد أبرم وتم تنفيذ معظم الالتزامات الناشئة عنه وبالتالي فإنه في حالة القضاء بالفسخ يصعب اعتبار الباني دائما سيء النية، وذلك لأنه يعد كذلك إذا كان يعلم وقت البناء بسبب الفسخ أي يعلم بعدم قدراته على الوفاء بالثمن عند حلول الأجل المتفق عليه أما إذا كان ميسور الحال ويعتقد بناء على قدرته على الوفاء عند حلول الأجل، فإنه يعد حسن النية، حتى ولو جرت ظروف أدت إلى عدم قدرته على الوفاء بكامل الثمن عند حلول الأجل.

وبالتالي فإن ما سبق تقريره يتفق مع ما يقوله بعض الفقهاء من أن هذا يرجع إلى قصد المتعاقدين كما يتلاءم مع الضروريات العملية، فلا يمكن أن يعتبر الباني سيء النية لمجرد أنه قد بنى في ملك غيره قبل الوفاء بكامل الثمن الذي لم يحل أجله بعد، والقول بغير ذلك يؤدي إلى حرمان المشتري من الانتفاع بملكه قبل الوفاء بكامل الثمن، بل إن عدم البناء واعتبار الباني سيء النية في كل الأحوال لا يتفق مع نية الأطراف.

أما في حالة الملكية المعلقة على شرط فاسخ، فإنه يترتب على تحقيق الشرط زوال ملكيته واعتبارها كأن لم تكن نتيجة للأثر الرجعي لتحقق الشرط، ويعتبر الباني هنا قبل تحقيق الشرط بانيا في أرض الغير وتطبق عليه أحكام الالتصاق، ويلاحظ هنا أن الباني يعد حسن النية طالما أنه قد أقام المنشآت قبل علمه بتحقق الشرط، لأن من حقه حتى تلك اللحظة أن يعتقد أن له الحق في البناء، فلا ينتفي حسن النية من مجرد تحقق الشرط طالما أن ذلك لم يتصل بعلم الباني.

ويرى البعض الآخر أن الباني يعد حسن النية طالما لم يتحقق الشرط بخطأ منه وبالتالي تطبق عليه أحكام المادة 785 من القانون المدني أما إذا كان الشرط تحقق بخطأ منه فإنه يعد سيء النية وبالتالي تطبق عليه أحكام المادة 784 من القانون المدني (7) .

_____________________

1- أنظر: الصدة (عبد المنعم فرج)، الحقوق العينية الأصلية  دراسة في القانون اللبناني والقانون المصري  بيروت، دار النهضة العربية، دون طبعة، 1982 ، ص 33

2- أنظر: الأهواني (حسام الدين كامل)، أسباب كسب الملكية في القانون الكويتي، الكويت، ذات السلاسل للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى، 1987 ، ص 86 .

3- أنظر: النشار (جمال خليل)، الالتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية في الفقه الإسلامي والقانون المدني، الاسكندرية، دار الجامعة الجديدة للنشر، دون طبعة، 2001 ، ص 275 .

4-  أنظر: السنهوري (عبد الرزاق أحمد)، الوسيط في شرح القانون المدني، أسباب كسب الملكية  ج 9، بيروت، منشورات الحلبي الحقوقية، الطبعة الثالثة، 2009، ص 297 .

5-  أنظر: الصده (عبد المنعم فرج)، المرجع السابق، ص 336

6- أنظر: الحاج ياسين (جمال)، الإلتصاق الصناعي دراسة مقاٍرنة ، بيروت، منشورات الحلبي الحقوقية، الطبعة الأولى، 2011، ص 219

7- أنظر: حرش (محمد)، إلتصاق المنشآت بالأرض بفعل الإنسان في القانون المدني الجزائري، رسالة مقدمة لنيل شهادة الماجستير في القانون الخاص، جامعة بن يوسف بن خدة، الجزائر، 2010 ، ص 80