من المسلّم به ان اقل مدة للعقد هي الفترة الزمنية اللازمة لتوافق الايجاب والقبول، لكن حتى في ابسط العقود الفورية يبقى المجال مفتوحا لالتزام يتخطى زمن اتحاد الارادتين المذكور، ففي عقد بيع بسيط يبقى للمشتري الحق في إعادة المبيع اذا وجد فيه عيبا (1) أو لم يكن مطابقا للوصف الذي يبتغيه(2)، والخيارات في مثل هذه العقود عديدة ومتنوعة والضمانات أيضا، لكننا آثرنا البحث في نموذج مغاير من العقود لارتباطه المباشر بالزمن، وأقصد بذلك عقد اجارة الأراضي الزراعية اسوة بأساتذتنا الدكتور عبد الحي حجازي والدكتور حسن علي الذنون (3).
بصورة عامة، يشكل استغلال الأراضي الزراعية خصوصية اقتصادية، لأسباب عدة تتعلق بالزمن والقيمة الاقتصادية، وبصورة أخرى أن الفائدة من استغلال الأرض الزراعية تتطلب وقتا غير قصير لتلبية الحاجة المرجوة منها، فكلما قصرت مدة الاستغلال كلما قلت الفائدة منها أولا وارهقت الأرض ثانيا، إذ إن من الشائع إعطاء فترات استراحة بين المواسم المتعددة أو القيام بزراعة أنواع معينة لتغذية التربة نفسها من دون الحصول على فائدة مباشرة منها، لذا حرص المشرعون بصورة عامة على تحديد مدة صغرى لإيجار الأراضي الزراعية حفاظا على حقوق الأطراف من جهة وعدم الاضرار بالاقتصاد الوطني من جهة أخرى، وهذا التحديد هو ما سنحاول بيانه في الفقرات الآتية:
أولا: في التشريع الفرنسي: يشغل عقد اجارة الأراضي الزراعية في فرنسا مساحة واسعة من الاهتمام؛ لما له من أثر كبير في المنازعات المدنية (4)، وغالبية هذه المنازعات تتعلق بمدة العقد (5) ، لذا فقد عمد المشرع الفرنسي لحماية مستأجر الأرض الزراعية (6) ، من خلال وضع مدة صغرى للإيجار واعتبارها من النظام العام ولا يجوز مخالفتها (7)، فمدة الايجار لا تقل عن تسع سنوات (8) ، وللمستأجر الحق في تجديد الايجار (9)، وألا يسترد المالك ارضه الا في حالات استثنائية (10).
ثانيا : في التشريع العراقي:
لم يحدد القانون المدني العراقي مدة صغرى لإجارة الأراضي الزراعية بصورة مباشرة (11)، لكنه وضع حدا طبيعيا لأصغر مدة الاجارة (12) ، وكذلك الحال في نصوص قانون الإصلاح الزراعي العراقي)، فلم ترد إشارة صريحة، بل كانت اشارته ضمنية في تمكين مستغل الأرض الزراعية من استغلال الأرض لمدة كافية (13).
ثالثا: في التشريع المصري :
وضع المشرع المصري في القانون المدني معيارين لأقل مدة عقد الايجار الزراعي، أحدهما موضوعي (14) يتمثل في المادة 617 مدني مصري والتي تنص على أنّه يجوز للمستأجر إذا لم تنضج غلة الأرض عند انتهاء الإيجار بسبب لا يد له فيه أن يبقى بالعين المؤجرة حتى تنضج الغلة على أن يؤدى الأجرة المناسبة)، أي ان المدة وان جاوزت الاتفاق العقدي فلا يمكن انهاء العقد، بل يجب تحصيل الفائدة المرتجاة من استغلال الأرض.
والمعيار الثاني هو معيار مادي حسابي يتمثل بدورة زراعية سنوية واحدة وفقا للمادة 621 مدني مصري (15)، غير ان قانون الإصلاح الزراعي قد بين بصورة مباشرة ان اقل مدة لعقد الايجار الزراعي هي ثلاث سنوات (16).
من النصوص السابقة للقوانين محل المقارنة يتبين ان التشريعات قد حددت مدة صغرى لعقود ايجار الأراضي الزراعي تتمثل بسنة زراعية موسمية واحدة كما في التشريع العراقي النافذ، أو ثلاث سنوات كما في التشريع المصري والتشريع العراقي السابق، وتسع سنوات كما في التشريع الفرنسي الحالي.
____________
1- وهذا ما يعرف بضمان العيوب الخفية التي تناولتها القوانين محل المقارنة كالاتي: القانون الفرنسي خصص له المواد (1641 ولغاية (1649) وقد نصت المادة 1641 على ان البائع ملزم بضمان عيوب المبيع الخفية التي تجعله غير صالح للاستعمال فيما أعد له أو التي تنقص فعليا هذا الاستعمال إلى حد ان المشتري لما كان اشتراه أو لاشتراه بسعر اقل لو علم بوجودها). اما القانون العراقي فقد خصص له المواد (558 ولغاية 570) وتنص المادة 558 على أنه: (1- إذا ظهر بالمبيع عيب قديم كان المشتري مخيراً ان شاء رده وان شاء قبله بثمنه المسمى . 2- والعيب هو ما ينقص ثمن المبيع عند التجار وارباب الخبرة أو ما يفوت به غرضا صحيحا إذا كان الغالب في امثال المبيع عدمه، ويكون قديماً إذا كان موجوداً في المبيع وقت العقد أو حدث بعده وهو في يد البائع قبل التسليم) والقانون المصري خصص له المواد (447) ولغاية (454) وقد نصت المادة 447 على: (1- يكون البائع ملزما بالضمان إذا لم يتوافر في المبيع وقت التسليم الصفات التي كفل للمشتري وجودها فيه، أو إذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء، أو الغرض الذي أعد له، ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالما بوجوده. 2- ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التي كان المشتري يعرفها وقت البيع، أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي، إلا إذا أثبت المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا العيب أو أثبت أن البائع قد تعمد إخفاء العيب غشا منه.
2- نصت المادة 1616 مدني فرنسي على يلتزم البائع بتسليم محتوى المبيع كما نص عليه في العقد...)، كما نصت المادة 431 مدني مصري على يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع)، اما القانون المدني العراقي فإنه وان جاء خاليا من نص مشابه الا ان الفقهاء قد اشاروا إلى نفس الحكم بالاستناد إلى احكام القواعد العامة وإرادة الطرفين (ينظر في د. سعيد مبارك ود. طه الملا حويش ود صاحب عبيد الفتلاوي، الموجز في العقود المسماة (البيع - الإيجار - المقاولة)، العاتك لصناعة الكتاب، القاهرة، د س ن، ص 105.
3- عبد الحي حجازي، عقد المدة او العقد المستمر والدوري التنفيذ مطبعة جامعة نهضة مصر القاهرة 1954.
4- ففي دراسة إحصائية حول النزاعات المتعلقة بالملكية والاجارة الزراعية قامت بها الجمعية الفرنسية للاقتصاد الريفي (SFER)، عام 2014، بعنوان:
(Droits de propriété et d'usage sur la terre. Une étude statistique des recours contentieux en matière de fermage()
نصت على صدور 1500 حكم في المحاكم الفرنسية خلال عام واحد فقط (عام 2013).
وقد نشرت هذه الدراسة في 15 يوليو 2014 بالموقع الالكتروني الرسمي للجمعية بالرابط ادناه: تاريخ الزيارة 2021/2/22م
http://journals.openedition.org/economierurale/4402
5- ورد في المصدر السابق ان غالبية النزاعات لا تتعلق بمسائل التعويضات المالية، بل أن الطعون في الغالب كانت لأجل استمرار العقود بعد انتهاء مدتها.
6- أن عقد الإيجار الريفي يضع قيودا قانونية حقيقية على المالك وفقا لقانون الايجار الذي أنشئ في عام 1946 وقانون الإسكان لعام 1948، إذ يتميز برغبة مؤكدة للغاية من جانب السلطات العامة للحد من سلطة المالك المؤجر وبالتالي فإنه يضع نظاما شديد الحماية للمستأجر على حساب حق الملكية للمالك. مقال للمحامي لورنس روي (Laurence (ROY) بعنوان (قيود الايجار الريفي على المالك) منشور بالموقع الالكتروني الاستشاري الخاص بالرابط:
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c 102776/le-bail-rural-un-carcan-pour-le-proprietaire
تاريخ الزيارة 2021/2/23م
7- اذ يرى جيروم هوييه ان هذا النظام لصالح المستأجر تأمينا لاستقرار العقد اذ ترتدي القواعد الواردة في النظام طابع الانتظام العام، جيروم هوبيه، المطول في القانون المدني (العقود الرئيسية الخاصة) ت منصور القاضي، الطبعة الأولى، مجد المؤسسة الجامعية للدراسات والنشر والتوزيع، بيروت، 2003م ، ص 868.
8- نصت المادة رقم 4 من قانون 411 لسنة 1969 النافذ على انه يتم تحديد مدة عقد إيجار المزرعة من قبل الطرفين لا يمكن أن يكون أقل من تسع سنوات إذا تم تحديد مدة أقصر، يتم زيادتها تلقائيًا إلى تسع سنوات).
9- نصت الفقرة الثانية من نفس المادة سابقة الذكر على (في حالة عدم وجود إجازة سارية المفعول، يمدد عقد الإيجار عند انتهاء مدته، في مدد متتالية مدتها تسع سنوات، حتى لو تجاوزت مدة الايجار الأول تسع سنوات).
10- وردت في المادة 6 من قانون 411 لسنة 1969 المعدلة بموجب مرسوم 870 لسنة 2006، مجموعة استثناءات تتلخص بإمكانية الاسترداد بعد السنة السادسة لصالح الزوج ان كان شريكا في العقد، أو شخص من نسل المالك بلغ سن الرشد بشرط استغلال الأرض بنفسه، ووجود بند الاسترداد في العقد أما في حالة عدم وجود بند الاسترداد في العقد فيمكن ادراجه بعد ثلاث سنوات من بلوغ المطالب به لسن الرشد، أو أخطار المستأجر بأنهاء العقد قبل عامين على الأقل.
11 - نصت المادة 799 مدني عراقي على: (من استأجر ارضاً سنة ليزرع فيها ما شاء فله ان يزرعها دورة سنوية شتويا وصيفياً فإذا استأجرها لعدة سنوات، كان له ان يزرعها دورات زراعية بقدر هذه السنوات).
12- والمقصود بالحد الطبيعي هو الدورة السنوية المشار لها في المادة 799 سالفة الذكر (شتويا وصيفيا) وهذا ما ذهب اليه الدكتور حسن علي الذنون، النظرية العامة للالتزام – مصادر الالتزام مطبعة المعارف بغداد 1949 ، ص 63.
13- صدر قانون الإصلاح الزراعي رقم 30 لسنة 1958، والذي أشار صراحة إلى اقل مدة العقد في المادة 2/37 والتي نصت على الآتي: ( ولا يجوز ان تقل مدة العلاقة الزراعية التي يتفق عليها مستقبلا بين صاحب الارض والفلاح وصاحب واسطة السقي عن ثلاث سنوات وتستكمل هذه المدة ان اتفق على اقل منها ) ويلاحظ أن تذييل المادة بعبارة وتستكمل هذه المدة ان اتفق على اقل منها إشارة واضحة على ان هذه السنوات الثلاث من النظام العام، ولكن بصدور قانون الاصلاح الزراعي رقم 177 لسنة 1970 ، والذي الغى قانون رقم 30 ، لم ترد فيه هذه المدة، وهنا يثار تساؤل حول بقاء هذه المدة أو الغائها كون القانون الذي وردت فيه قد الغي، وهذا الموضوع يحتاج إلى بحث منفصل لان القانون النافذ أشار صراحة إلى الغاء مواد محددة من القانون السابق كما في المادة رقم 4 الخاصة بحدود الأراضي الزراعية، وفي المادة رقم 5/8 الخاصة بتقدير التعويضات، والمادة رقم 10 الخاصة بتسجيل الاراضي المفوضة بالطابو في محافظة ذي قار، والمادة رقم 41 الخاصة بتسجيل الجمعيات التعاونية الزراعية، كما أشار إلى الغاء قانون رقم 30 برمته في المادة 1/50، فهل شمل الالغاء النظام العام والذي سكت عنه التشريع النافذ؟ (10) نصت المادة 1/29 من قانون الإصلاح الزراعي رقم 177 لسنة 1970 على انه: (لا يجوز اخراج الفلاح أو المغارس من الارض أو البستان دون رغبته ولا رفع واسطة السقي أو تعطيلها الا عند الاخلال بالتزام جوهري يقضي به العقد أو القانون)
14- لم أجد إشارة لهذا المعيار لدى الأستاذين حجازي والذنون عند بحثهما في نفس الموضوع والظاهر هو اعتمادهما على عنصر التحديد الزمني أي المعيار المادي فقط.
15- نصت المادة 621 مدني مصري على أنه: (إذا لم تعين مدة المزارعة، كانت المدة دورة زراعية سنوية) وهذه المادة أخذها المشرع العراقي مع التعديل في نص المادة 799 مدني عراقي التي نص على أن من استأجر ارضاً سنة ليزرع فيها ما شاء فله ان يزرعها دورة سنوية شتويا وصيفياً فإذا استأجرها لعدة سنوات، كان له ان يزرعها دورات زراعية بقدر هذه السنوات).
16- نصت المادة 35 من قانون الإصلاح الزراعي المصري رقم 178 لسنة 1952م على ( لا يجوز ان تقل مدة ايجار الأرض الزراعية عن ثلاث سنوات وهذا نص آمر كما يظهر من صياغته، لكن الاخذ بمعيارين قد يؤدي إلى قيام تنازع ، كما في افتراض حالة ايجار ارض زراعية لمدة ثلاث سنوات، وهي المدة التي توافق المعيار الحسابي، وانتهى استغلال الأرض في مدة تقل ببضعة أشهر عن السنوات الثلاث، فهنا يكون هدر لحق المستأجر، واذا قام الأخير بزراعة مادة تتجاوز مدة الانتفاع منها الفترة المحددة في العقد، فهذا هدر الإرادة المالك الذي ارتضى السنوات الثلاث لا غير حتى وان كانت المدة الإضافية بأجر مناسب كما تقرر المادة، فيبدو حينها ان العقد استمر بعد انقضاء مدته جبرا على المالك، لذا كان من الاوفق للمشرع المصري اعتماد معيار حسابي كما فعل المشرع الفرنسي أو اعتماد معيار موضوعي : كما فعل المشرع العراقي.

اخر الاخبار

اخبار العتبة العباسية المقدسة

قسم التطوير يقيم دورة عن أخلاقيات المهنة للمنتسبين الجدد

تتضمن زيارة المراقد المقدسة في كربلاء.. معهد القرآن الكريم النسوي ينظم سفرة دينية لطالباته

المجمع العلمي يحتفي بذكرى ولادة الإمامين الباقر والهادي (عليهما السلام)

قسم الشؤون الفكرية يطلق فعاليات الأسبوع الثالث من برنامج البذرة الصالحة

المزيد

الآخبار الصحية

ثورة طبية.. الذكاء الاصطناعي يكشف سرطان الكلى في وقت قياسي

لتعزيز الطاقة والتغلب على التعب.. عليك بـ7 طرق بسيطة

لتحسين الهضم والتحكم في الشهية.. ما أفضل وقت لتناول التمر؟

خبراء يكشفون تأثير الاستحمام في الظلام على جودة النوم !

المزيد

الآخبار التكنلوجية

إزالة ثاني أكسيد الكربون من الغلاف الجوي.. ما دور المحيطات والبحار؟

نظائر الهيليوم مقياس لاكتشاف رواسب الذهب.. كيف ذلك؟

الصين تطلق أول ناقلة نفط خام ذكية في العالم تعمل بالميثانول

الزمن على المريخ أسرع من الأرض.. دراسة علمية تكشف الفوارق

المزيد

مواضيع ذات صلة

العقود الزمنية والعقود الفورية

الحد الاقصى لمدة العقد

الجزاء المترتب على مخالفة مبدأ حظر الالتزام المؤبد للعقد

التقسيم الفقهي للعقود

مدة العقد واوصاف الالتزام

مصادر مدة العقد

انواع مدة العقد

التقسيم التشريعي للعقود

تعريف طلب طرح موضوع عام للمناقشة

الاثار المترتبة على قرار عدم امكان التعاون مع رئيس مجلس الوزراء

الاثار المترتبة على قرار عدم الثقة بأحد الوزراء

وقف الدعوى